Название BAZA собрано из двух фамилий: BA от Алексея Басса, ZA от Марка Заводовского. Компания начиналась агентством, которое продавало чужие новостройки, потом взяла на себя обслуживание готовых домов и только после этого стала строить сама. Такой порядок редкий: обычно застройщик доходит до управляющей компании последним, если доходит вообще.
Компания попала в наш маршрут по Екатеринбургу, поэтому фактуру я собирал внимательнее обычного: помимо цифр с сайта прогнал отчётность всех четырёх юрлиц группы. Ниже разбор того, кому принадлежит BAZA Development, сколько зарабатывают эти юрлица и что даёт девелоперу опыт эксплуатации.
Кто владелец BAZA Development
Головное юрлицо группы, ООО «База Девелопмент» с ИНН 6685190706, работает с августа 2021 года. Владеют им двое: Марк Игоревич Заводовский и Алексей Александрович Басс, ровно пополам. Заводовский числится ещё и директором. Партнёры дружат со школы.
У фамилии Заводовский в Екатеринбурге есть вес: Марк — сын Игоря Заводовского, совладельца «Гринвич-недвижимости» и одноимённого торгового центра в центре города. Отец предлагал сыну с партнёром усилить продажи в своей структуре, но Марк выбрал отдельную компанию.
Там его компания, и он делает с ней, что хочет. Это моя компания, и я тоже делаю с ней, что хочу.— Марк Заводовский, интервью 66.ru, сентябрь 2023
Стартовый капитал тоже пришёл из семьи, но как заём. Первым бизнесом партнёров была автомойка в подземном паркинге того самого «Гринвича»: 3,6 млн рублей Марк занял у отца и вернул за полтора года. К 2023 году моек работало четыре.
Как агентство стало застройщиком
Путь от продажи чужих квартир до собственной стройки занял пять лет и шёл ступенями, где каждая следующая опиралась на предыдущую.
Сколько зарабатывает BAZA Development
Здесь нужна осторожность: смотреть на одно юрлицо бессмысленно, деньги группы разложены по четырём. Цифры из отчётности ФНС: за 2025 год там, где она уже опубликована, и за 2024-й по управляющей компании, у которой свежего года пока нет.
Масштаб продаж компания раскрывает сама: 18,9 млрд рублей проданной недвижимости и 159 228 м² проданной площади на момент кейса, подготовленного консультантами «Правила игры». Отдельного консолидированного отчёта по группе нет, поэтому складывать цифры юрлиц напрямую нельзя.
Что компания строит сейчас
Портфель распределён по трём географиям, и в каждой своя роль.
К 2030 году компания планирует выйти на 400 тыс. м² построенного и строящегося жилья в двух российских городах: это заявка на топ-5 в Екатеринбурге и второй-третий десяток в Москве.
Главная фишка: девелопер вырос из управляющей компании
Обычный порядок обратный. Застройщик сначала строит, потом сдаёт дом и передаёт его сторонней или наспех созданной управляющей компании, а претензии жителей приходят к нему уже как репутационный счёт. BAZA прошла этот путь с другого конца и три года разбиралась с чужими домами до того, как нарисовала свой первый.
Мы понимаем, что и как надо нарисовать, чтобы это можно было реально реализовать и эксплуатировать.— Марк Заводовский, интервью 66.ru, декабрь 2024
Проектировщик, который сам будет мыть эти полы и чинить эти насосы, иначе считает стоимость решений. Сервисная часть и растёт быстрее стройки: 200 тыс. м² в 2023 году, 280 тыс. м² в конце 2024-го, около 700 тыс. м² под управлением по данным сайта компании сегодня.
При этом УК живёт не только техникой: в штате есть социолог и команда, которая делает мероприятия для жителей, а в проектах закладываются комьюнити-центры. Обратная связь замеряется, NPS управляющей компании от жителей компания называет на уровне 47%. Сервисный акцент Заводовский считает главным конкурентным ходом ближайших лет: по его словам, застройщик, который хочет развиваться, обязан оказывать сильный сервис в своих домах.
Как устроено управление внутри
Внутри компания живёт по собственной системе, которую называет BAZAкратией: OKR вместо KPI, роли вместо должностей, тактические и законодательные встречи, четыре контура управления по цветам спиральной динамики. Клиентов в BAZA называют счастливчиками, и Заводовский объясняет термин через обязательство: со счастливчиком нельзя обойтись плохо, иначе он перестанет им быть.
Роли партнёров разведены: Басс отвечает за команду и внутренние решения, Заводовский за внешний контур и переговоры. Подробный разбор самой системы и её отличий от холакратии и социократии 3.0 — в отдельной статье про компании без начальников.
Какую долю рынка занимает компания
Единой доли у компании нет, и честнее говорить о позиции по сегментам. По объёмам стройки BAZA пока небольшой игрок Свердловской области. Для сравнения: «Брусника» держит в регионе 351 907 м² текущего строительства, и это 6,23% рынка по расчёту ЕРЗ.РФ, то есть весь областной объём около 5,6 млн м². У BAZA в работе 118 500 м² по данным самой компании, что даёт примерно 2% области (расчёт по тем же данным). В Москве компания дебютант с одним проектом на 35 тыс. м².
По потребительским качествам жилья расклад другой. Верх областного рейтинга ЕРЗ.РФ занимают «УГМК-Застройщик» со средним баллом 75,6 и «Брусника» с 67,59. BAZA была второй в декабре 2024 года и опустилась на 12-е место к июню 2026-го со средним баллом 45,58: рейтинг пересчитывается по текущим проектам, и позиция в нём двигается вместе с портфелем.
Стратегия на этом фоне выглядит нишевой осознанно: небольшие проекты в хороших локациях, сервис как основное отличие, партнёрства с крупными игроками вместо лобовой конкуренции. Московский «Бестселлер» делается вместе с «Брусникой» и Level, часть екатеринбургских домов — вместе с «Гринвичем», а инвестиционное направление участвует в чужих проектах вроде River Park и «Тёплых кварталов».
Антихрупкость в 2026 году
Дорогие деньги бьют по девелопменту сильнее, чем по большинству отраслей: проектное финансирование дорожает, а спрос сжимается вслед за ипотечной ставкой. Здесь у компании есть подушка, которой нет у монопродуктовых застройщиков. Управляющая компания приносит деньги ежемесячно и не зависит от того, сколько квартир продано в этом квартале, а инвестиционное направление позволяет заходить в чужие проекты долей, не неся полную нагрузку по стройке.
Компания считает свои риски вслух. Стресс-тест, который описывал Заводовский, предполагает падение продаж в десять раз; ответ на такой сценарий — отложить старт проектов, по которым ещё нет кредитных обязательств. Басс говорил и о переходе от рассрочек к ипотеке после получения разрешения на строительство: рассрочка разгоняет продажи на раннем этапе, но оставляет застройщика без денег на эскроу-счетах.
Слабых мест два, и оба стоит называть прямо. Первое: масштаб. Компания с четырьмя объектами переносит один неудачный проект тяжелее, чем игрок с двадцатью, а московский дебют идёт на самом конкурентном рынке страны. Второе: Бали. Валютная выручка выглядит красиво ровно до вопросов об иностранной юрисдикции, правах на землю через местные структуры и регулировании краткосрочной аренды, которое власти острова периодически ужесточают.
Что забрать среднему бизнесу
Мой личный вывод из этой истории такой. Наследники крупных бизнесов обычно выбирают между двумя сценариями: войти в родительскую компанию или уйти в другую отрасль. Здесь выбран третий: остаться в той же отрасли и в том же городе, но строить своё, пользуясь связями и опытом как рабочим ресурсом, без опоры на родительскую компанию. Проверить такую конструкцию можно только временем и первым кризисом, и как раз поэтому за компанией интересно наблюдать вблизи.
Главный вывод
История BAZA держится на одной перестановке: сначала компания научилась обслуживать чужие дома, а потом начала строить свои. Порядок сам по себе бесплатный, повторить его может любой, но почти никто не повторяет, потому что сервис кажется скучной частью бизнеса, а стройка красивой.
Такие перестановки и есть главный улов от насмотренности. Не технология, не конструктив, не рекламный ход, а порядок, в котором собирается бизнес. Увидеть его в презентации почти невозможно: он проявляется в мелочах содержания дома, в том, кто с кем спорит на планёрке и как считается стоимость решения, принятого на бумаге. Для этого и нужно приезжать внутрь.
Третий день тура-погружения — у BAZA Development
Тур-погружение в Екатеринбурге идёт три дня, с 19 по 21 октября 2026 года. Два первых отданы Точке и «Ойл Энерджи», третий — BAZA Development: роли и контуры управления, работа управляющей компании с жителями, экономика небольших проектов в дорогих деньгах.
- 01Rusprofile. ООО «База Девелопмент», ИНН 6685190706: учредители Заводовский и Басс по 50%, дата регистрации, директор
- 0266.ru, сентябрь 2023. Интервью Марка Заводовского: происхождение названия, заём у отца на автомойку, доля в продажах «Гринвич-недвижимости», OKR вместо KPI, три первых проекта
- 0366.ru, декабрь 2024. Интервью Марка Заводовского: сервис как конкурентный ход, объёмы УК, стресс-тест на падение продаж в десять раз, проекты на Бали, цель 400 тыс. м² к 2030 году
- 04Московская перспектива. Презентация проекта «Бестселлер»: параметры, сроки, партнёры, цитаты основателей
- 05BAZA Development. Официальный сайт: направления, проекты, объёмы в стройке и под управлением
- 06«Правила игры». Кейс BAZA Development: хронология, контуры управления, объём проданной недвижимости
- 07ЕРЗ.РФ. Рейтинг застройщиков Свердловской области по потребительским качествам жилья и по объёму текущего строительства
- 08Датаньютон (данные ФНС): отчётность ООО «База Девелопмент» (6685190706), ООО «База Управление проектами» (6685208022), ООО СЗ «Смарт Девелопмент» (6685201549), ООО УК «База» (6671093163).